Privat sommerhusudlejning

1. Regler for udlejning

Her er nogle regler og begrænsninger, du som privat udlejer bør kende pr. 2025:

Udlejning i vinterperioden

I perioden 1. november til 28. februar må sommerhuset samlet set kun benyttes eller udlejes i 9 uger. Uden for denne periode er der typisk ingen stramme begrænsninger på udlejning. (Gældende pr. 2025)

Udlejning hele året

Det er muligt at udleje året rundt, men hvis du som ejer bruger huset i vinterperioden, tælles den del med som ejerbrug. Samlet set anbefales det, at huset står til rådighed (udlejning + ejerbrug) i op til ca. 43 uger om året, med resterende uger til hvile og vedligehold. (Gældende pr. 2025)

Antal sommerhuse, du må udleje som privatperson

Som privatperson må du udleje op til to sommerhuse, som du også selv bruger. Hvis du har flere sommerhuse, som du ikke selv benytter, kan det risikere at blive karakteriseret som erhvervsudlejning. (Gældende pr. 2025)

Prisniveau og markedspris

Der findes ikke noget officielt loft for, hvor højt du må sætte lejen. Det, du realistisk kan kræve, vil ofte afhænge af, hvad lignende sommerhuse i området tilbydes til — stand, faciliteter, beliggenhed og sæson spiller stor rolle. (Gældende pr. 2025)

2. Skat og skatteregler

Når du udlejer dit sommerhus, gælder visse skatteregler, som du bør kende til, for at gøre din udlejning korrekt og skattemæssigt forsvarlig (gældende pr. 2025):

Udlejning af sommerhus / fritidsbolig

Lejeindtægten fra sommerhusudlejning er generelt skattepligtig, men du kan trække visse udgifter fra — fx vedligeholdelse, rengøring og forsikring.

Se mere om reglerne hos SKAT: SKAT – Du udlejer dit sommerhus / fritidsbolig

Bundfradrag og valg af metode

Du kan typisk vælge mellem to metoder ved opgørelse af skat: bundfradragsmetoden og regnskabsmæssig metode. Hvilken metode der giver bedst resultat, afhænger af dine udgifter og indtægter.

Udlejning via bureau

Hvis du udlejer gennem et bureau, der indberetter indtægten til SKAT, kan det give visse fordele i forhold til skatteadministration og bundfradrag.

Erhvervsudlejning

Hvis du udlejer på forretningsmæssig basis (fx udlejer mere end to sommerhuse uden selv at benytte dem), kan du blive klassificeret som erhvervsudlejer og være omfattet af strengere regler og krav. (Gældende pr. 2025)

3. Lejekontrakt og forsikring

Brug en skriftlig kontrakt for at sikre klare aftaler mellem dig og lejeren. Samtidig bør du tjekke, at din forsikring dækker udlejningsaktiviteter.

• Fastlæg lejeperiode, pris, betalingsbetingelser og depositum.
• Definer, hvem der dækker el, vand, varme og andre udgifter.
• Beskriv ansvar ved skader og dokumentation med fotos før/efter ophold.
• Tjek med dit forsikringsselskab, at du har dækning for udlejning.

4. Prisfastsættelse og udlejningstid

Prisfastsættelse bør tage højde for placering, størrelse, faciliteter, stand og sæsonvariation — især højsæson vs. lavsæson.

• Brug forskellige priser i høj- og lavsæson.
• Medtag rengøringsgebyr og depositum i din opstilling.
• Fast minimum antal nætter i højsæson kan give mere stabilitet.
• Overvej rabatter ved længere ophold.

Som tommelfingerregel kan huset være til rådighed (udlejning + ejerbrug) i ca. 43 uger pr. år, så der er plads til hvile og vedligehold i resten af året. (Gældende pr. 2025)

5. Markedsføring og annoncering

En god annonce gør en forskel. Gør dit sommerhus attraktivt gennem klare billeder, ærlige beskrivelser og korrekte oplysning om faciliteter.

• Brug lyse og professionelle fotos af både inde og ude.
• Giv alle oplysninger om faciliteter, beliggenhed, afstand til attraktioner osv.
• Angiv eventuelle begrænsninger som vinterudlejning eller adgangsforhold.
• Brug relevante portaler, sociale medier og lokal annoncering.

6. Praktiske råd og drift

• Lav en velkomstmappe med instruktioner, nødkontakter og lokal information.
• Fastlæg en nøgleoverdragelsesmetode (nøgleboks eller personlig aflevering).
• Brug en checkliste til rengøring mellem gæster — overvej professionel hjælp.
• Vedligehold huset løbende, så alt er funktionsdygtigt ved gæsters ankomst.
• Registrer og gem alle kvitteringer for udgifter og noter indtægter.
• Kommunikér klart og venligt med gæster – det giver bedre anmeldelser.

7. Opsummering og anbefalinger

Med denne guide får du et solidt fundament for at drive privat sommerhusudlejning på en korrekt og gennemtænkt måde. Ved at kombinere klare regler, god kontraktpraksis og aktiv drift kan du minimere risici og øge chancerne for tilfredse gæster.

8. FAQ

Hvorfor må sommerhuset kun benyttes/udlejes 9 uger i vinterperioden?

Fordi reglen (gældende pr. 2025) siger, at i perioden 1. november til 28. februar må huset kun være til rådighed (udlejning eller brug) i samlet 9 uger for at bevare status som fritidsbolig.

Er der et prisloft for leje?

Nej, der er ikke noget fast prisloft. Du kan fastsætte en leje baseret på markedsniveauer, faciliteter, stand og sæson.

Hvornår bliver udlejning betragtet som erhverv?

Hvis du udlejer mere end to sommerhuse, udlejer uden selv at bruge dem, eller driver udlejningen som en fast forretning, kan det blive betragtet som erhvervsmæssig udlejning med strengere krav.

Hvordan dokumenterer jeg skader?

Brug depositum, krav en skriftlig kontrakt og tag billeder før og efter opholdet for at dokumentere stand og eventuelle skader.